Siempre se ha dicho que los abogados y notarios estudiamos derecho porque es una carrera universitaria que nada tiene que ver con las matemáticas y ciencias afines. Debe haber algo de verdad en eso, porque en el ejercicio del notariado en el departamento donde vivo (Matagalpa) me he encontrado con escrituras que expresan “Lote de terreno que mide VEINTICINCO VARAS CÚBICAS...”. Si usted sonrió al leer esto, es por que se dio cuenta del problema y puede seguir leyendo; si no, es recomendable leer para que revisemos juntos cómo estamos.

Ejercer el notariado en los departamentos en que las propiedades son medidas por topógrafos autorizados es más fácil, ya que se trata de verificar con Catastro, insertar planos y consignar la superficie que expresa y autoriza Ineter, y ya. Pero en los departamentos donde los inmuebles no se miden por topógrafos y no existen delegaciones de la institución señalada, la costumbre es que se describen las medidas según la escritura antecedente, lo cual no crea problemas si no es una parte (desmembración) que se está vendiendo o donando. Es decir, estos instrumentos públicos se otorgan en MANZANAS (10,000 Varas cuadradas) pero es un cálculo por lo general aproximado.

Y allí empieza el cubo para algunos cartularios. Veamos: Un(a) campesino(a) llega a la oficina del notario(a) y pide desmembrar un lote de VEINTICINCO VARAS CUADRADAS, y el (la) profesional otorga la escritura y punto. Pero si le preguntara al otorgante que si ese lote es de CINCO VARAS POR CINCO VARAS, lo que equivale a las VEINTICINCO VARAS CUADRADAS mencionadas, la persona te dirá que es CÚBICA, por que mide las 25 varas por los cuatro lados, y muchas veces surge entonces la medida de VEINTICINCO VARAS CUBICAS.- Tengo fotocopias de escrituras para sustentar semejante disparate.

Antes de seguir aclaro que escribo en varas por la costumbre, pero lo cierto es que se debe aplicar ahora la equivalencia en metros, por ley. Tan es así que si presentamos a la Administración de Rentas un avalúo de propiedad en varas cuadradas nos devuelven el cálculo transformado en metros cuadrados.

Las superficies o terrenos o inmuebles son figuras planas, y cada forma (triángulo, cuadrado, rombo, trapecio, etc., etc.) tiene una fórmula simple para calcular su superficie; en caso de las propiedades de forma muy irregular existe la posibilidad de calcular su extensión con sencillas operaciones que deben ser del manejo de los que oficiamos escrituras. Volviendo al ejemplo citado, si el lote es de 25 varas por cada lado, aplicamos la fórmula del cuadrado y nos resulta que es una propiedad de SEISCIENTAS VEINTICINCO VARAS CUADRADAS que nada tiene que ver con las VENTICINCO VARAS CUADRADAS o VEINTICINCO VARAS CÚBICAS que algunos(as) notario(as) plasman sin averiguar la verdadera medida.

Pecando de exagerado, ya sabemos que un cubo es una figura de seis lados (una caja, un cubo de hielo, una pila para agua) y lo cúbico es el resultado de calcular área del cubo, lo que sí hacemos en metros, serán metros cúbicos, y si fuera en varas -que no es común- nos resultan varas cúbicas.-
Digamos que es justificable que una persona del campo diga que te da medidas de los cuatro lados de una propiedad y que eso lo convierte en cúbico, pero no es justificable que un(a) profesional otorgue escrituras de propiedades cúbicas. A menos, claro está, que el inmueble se saque de la tierra y lo convirtamos en un cubo de seis lados, lo cual puede ser posible en Nicaragua, pero no se ha hecho aún.

¿Quién tiene la culpa? ¿El sistema educativo en el campo y en las facultades de derecho?¿La escuela primaria o la educación secundaria por donde pasamos todos los que tenemos un cartón? ¿O puede ser cada uno de nosotros por no tener espíritu investigativo (que también se relaciona con la educación recibida) o por no conocer las costumbres del campo si ejercemos en departamentos mayoritariamente rurales? ¿O el hecho de que en algunos departamentos no existe Catastro, Ineter, y las propiedades no se describen de forma exacta?. Sea cual sea la causa, se me viene a la mente palabras como “autodidacta”, “explíqueme”, “superación”, “profesionalismo” y otras que se censuran solas al tratar de escribirlas.

Las alcaldías de municipios rurales en su mayoría ahora tienen aparatos para medir las propiedades de forma bastante exacta, los GPS, pero ese esfuerzo es local y aún no tiene conexión con una representación de Ineter que valide y autorice la demarcación de terrenos, lo que de paso simplificaría muchos problemas de tenencia o usurpación de tierras que existen en estos territorios. En las municipalidades podemos encontrar una tabla de equivalencias que se usa en Catastro, elaborada y difundida por Inifom.

Ésta es una reflexión motivada por un colega que desprestigia mi posición profesional (como si no perteneciera a la profesión más desprestigiada) diciendo a unas personas que un lote de NOVECIENTAS CATORCE VARAS CUADRADAS es más de UN CUARTO DE MANZANA. Para saber si él tiene razón o no, usted ya lo resolvió por sus conocimientos o por lectura de este escrito, pero si la consulta la hará a su notario o cualquier notario que no aplique aquello de que “toda consulta causa honorarios”, le deseo una gran, pero gran suerte….

*Abogado y Notario Público
El Tuma, La Dalia, Matagalpa
genlosa@yahoo.es

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